Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала

Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала

Материнский капитал – государственная мера поддержки, которую семьи смогут получить уже при рождении первого ребенка. Большинство семей используют его для улучшения жилищных условий.
Однако это накладывает на семью определенные обязательства. Разберемся подробнее с необходимостью выделения долей детям при использовании материнского капитала на погашение ипотеки   нужно ли это, как это сделать, и что будет, если этого не делать.

Зачем выделять доли 

Вы получаете деньги на улучшение жилищных условий. А улучшаете их с привлечением ипотечного кредита. Чаще всего при этом вы не можете выделить доли детям сразу же: например, дом еще не построен или вы не смогли получить согласие органов опеки на передачу в залог детских долей.

 

Когда необходимо выделить доли 

Согласно Федеральному закону №256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», доли необходимо выделить в течение полугода после погашения кредита. Однако не забывайте: вы не сможете это сделать, пока не снимете обременение со своей недвижимости. Сам процесс займет у вас порядка двух недель.

Кому нужно выделить доли

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее вы оформляли обязательство о выделении долей и какой-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры у вас было только двое детей, и вы обязались выделить им доли. Однако если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Если кредит был оформлен только на одного из супругов, который и является собственником недвижимости, значит долю нужно выделить второму супругу и детям. Оставшаяся часть, если только вы не разделите все в равных долях, будет в совместной собственности супругов.

Какие доли нужно выделить

Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей. Его вы определяете самостоятельно.

Самые частые способы распределения долей:

1. Выделить равные доли всем членам семьи
2. Выделить доли в размере вложенного материнского капитала

Давайте рассмотрим подробнее каждый из них. Например, у вас семья из четырех человек и квартира площадью 60 кв. м, которую вы купили за 3 млн рублей.

Если вы хотите выделить равные доли, просто поделите площадь квартиры на количество членов семьи. В нашем случае в физическом выражении это будет доля площадью 15 кв. м. Но в соглашении число надо прописать дробью и она составит 1/4 от общей площади квартиры на каждого члена семьи.

Если вы вложили весь материнский капитал, который сейчас доходит до 639   тысяч рублей, и хотите выделить доли пропорционально этой сумме, считаем. Стоимость одного квадратного метра площади из нашего примера – 50 тысяч рублей. Делим 616 тысяч на 50 и получаем примерно 12,7 кв. м. Эту площадь делим на 4 членов семьи – выходит по 3 кв. м, что составляет 1/20 часть от общей площади. Обратите внимание! Расчет приведен примерный! Для более точного расчета вам необходимо обратиться к специалисту.

Рекомендуем также учитывать, что существует такое понятие, как санитарная норма жилья. Жилищный кодекс устанавливает минимальную норму площади на человека. Она составляет 6 кв. м для общежития и от 10 до 18 – для других жилых помещений (зависит от региона). Доли лучше выделять с учетом этой нормы, насколько это возможно.

Важно: доли нужно выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского капитала. Даже если в этой недвижимости вы можете выделить совсем маленькие доли, а в другой недвижимости смогли бы выделить большие.

Как оформить выделение долей

Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме или заверить такую сделку у нотариуса согласно ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Помимо стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении – паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости – необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. В любом случае, нотариус поможет вам в составлении этого документа, так что важных деталей вы не упустите.

Услуга не бесплатна. Размер госпошлины за удостоверение соглашения регламентируется ст. 333.24 Налогового кодекса и составляет 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Доплатить придется и за техническую работу. Ее стоимость зависит от региона.

Выделений долей без услуг нотариуса

Выделение долей детям в простой письменной форме – это законная сделка.

Чтобы провести сделку по выделению долей детям в простой письменной форме:
1. Нужно правильно составить документ-основание (Соглашение о выделении долей) – в соответствии со ст. 34 -38 Семейного кодекса РФ, ст.42, 54 закона «О государственной регистрации недвижимости».
2. Правильно рассчитать размер долей исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости самостоятельно построенного жилого дома (ориентируемся на требование органов Опеки и попечительства).
3. Подать правильные заявления о регистрации ДОЛЕВОЙ собственности.
4. Правильно оплатить госпошлину в Росреестр.

У данной процедуры есть несколько недостатков, в отличие от регистрации такой сделки нотариусом:

1. В Росреестре нет единой методики регистрации таких сделок, поскольку они (сделки по выделению долей) не прописаны в законе специально и подчиняются положениям ГК РФ, СК РФ, ЗК РФ, закона «О государственной регистрации недвижимости» и Порядку ведения ЕГРН.

1. Регистратор единолично и самостоятельно принимает решение о регистрации ( в соответствии с законом «О государственной регистрации недвижимости»).
   Однако (судя по уведомлениям о приостановлении) есть нарушение закона и, видимо настоятельные рекомендации правовых отделов региональных Управлений о приостановлении регистрации сделки в простой письменной форме и требовании нотариального соглашения для уменьшения трудозатрат (ведь нотариальные сделки минуют эксперта).
   Ведь там где есть государственные субсидии – усилен контроль надзорных органов и Росреестр перестраховывается.
   К тому же государственный регистратор НЕ несет ни какой ответственности за незаконную приостановку или даже отказ.
2. После подачи возражения на приостановление регистрации (если таковая случалась) некоторые сделки были зарегистрированы, а остальным отказали.
   Уже есть, удовлетворенные судом, требования о признании приостановления регистрации при выделении долей из совместной собственности в простой письменной форме незаконными. Но так же есть и отказы в их удовлетворении.

Чаще всего приостанавливают по ст.38 СК РФ (раздел совместно нажитого имущества – оформляется нотариально), но общая супружеская доля прописана в соглашении, и отсутствует раздел совместно нажитого имущества!

Внимание!
Приостановка регистрации НЕ приводит к потери государственной пошлины за регистрацию права.
Приостановка происходит на 3 месяца.

У заявителя есть право дополнительно приостановить сделку с сохранением оплаченной госпошлины еще на 6 месяцев, главное не пропустить срок подачи заявления о приостановлении.

Поэтому каждый может подать соглашение в простой письменной форме без потери средств, но важно, чтобы оно было составлено верно!

Поэтому:
– если вы не готовы отстаивать свои права (в случае приостановки или отказа, а это происходит в Барнауле примерно в 90% сделок),

-у вас нет времени, так как вы взяли задаток за продажу своего жилья и обозначили время сделки, лучше обратитесь к нотариусу, потому что исключить приостановку регистрации по соглашению в простой письменной форме невозможно!

 

Какие документы понадобятся при регистрации

Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

• Паспорта родителей
• Свидетельства о рождении детей
• Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах
• Свидетельство о браке или разводе
• Документ-основание права собственности
• Чеки об уплате госпошлины.

Обратите внимание: размер госпошлины – 2000 рублей за всех. Эту сумму нужно разделить на количество будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями. Для семьи из 4 человек она составит 500 рублей с каждого.

Росреестр зарегистрирует выделение долей, и таким образом вы исполните свое обязательство. Дополнительно ничего делать не придется.

Выделение долей детям до погашения ипотеки

Это возможно, но есть нюансы. Квартиру, которую вы покупаете в ипотеку, банк берет в залог. И для того, чтобы выделить доли в ней, вам надо одновременно получить два разрешения: согласие банка на выделение долей в залоговой квартире, а также разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей. Как показывает практика, банк готов давать такое разрешение. А вот на этапе получения согласия от органов опеки могут возникнуть проблемы. Однако многое зависит от региона. Кроме того, каждый случай органы опеки рассматривают индивидуально, поэтому не отчаивайтесь заранее – пробуйте.

Если доли не выделять

Ситуации бывают разные. Иногда искушение упростить процедуру продажи квартиры и не выделять доли детям может заставить отказаться от этой идеи. Однако помните: такую сделку могут признать недействительной.

Кроме того, супруг или сами дети, достигнув определенного возраста, смогут обратиться в суд, и в этом случае доли обяжут выделить. Также возможно привлечение к ответственности по статье о мошенничестве.

 

Информация подготовлена Коваленко Алёной – координатором проекта «Развитие сети бесплатной юридической помощи многодетным семьям в Алтайском крае «Правовая неотложка – 3», реализуемого на средства фонда Президентских грантов на основании информации, предоставленной Сбербанком России (blog.domclick.ru) и юристом Слободчиковой Ольгой Дмитриевной (exspertrieltor.ru)

 

 

 

Вам необходимо авторизоваться на сайте, чтобы лайкнуть этот пост: Авторизация